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什么是共同业主规章?

签署商业租约之前应该检查共同业主规章(règlement de copropriété)

在签署商业租约前,除了要审阅房东允许的经营范围外,还要特别审阅共同业主规章(règlement de copropriété)以保障经营活动不被禁止。

在2011年8月1日巴黎上诉法院的一个判决中 (CA Paris, 4, 2, 31-08-2011, n° 10/10826, SDC BLD ST GERMAIN PARIS c/ M), 法官判定公寓物业管理委员会(Syndicat des Copropriétaires)有权取消一份商业租约,原因是该租约违反了共同业主规章的规定。

在该案件中,一个房东签署了一份允许作《茶馆、快餐和外送》 (salon de thé, petite restauration et vente à emporter ) 的商业租约。但是,该大厦的共同业主规章中明确禁止任何从事咖啡店、酒吧、餐馆 (cafés, bars, restaurants) 的营业行为。

上诉法院认为公寓物业管理委员会有权因制止违反共同业主规章的行为而提起诉讼。而且,其有权利请求法官直接取消违反共同业主规章的商业租约。

在本案中,房客将被迫停止其营业活动。房客当然可以向房东提出追偿。

当时,鉴于取消商业租约的严重后果,我们还是建议在签署商业租约前,请律师详细阅读共同业主规章(règlement de copropriété)。

共同业主规章(règlement de copropriété)通常明确规定哪些行业是被禁止的,例如很多大厦禁止餐馆或者食品行业。

但是有不少共同业主规章仅仅作出很模糊的规定,例如,规定禁止任何引起扰邻的声音和气味的商业活动。

在这种情况下,是否餐馆也就被禁止呢?原则上不是。如果餐馆从业这采取必要措施不排放扰邻的声音和气味,那么也不是就一定违反共同业主规规章。

一般而言,除了一些特殊的行业(例如造纸业),法律对声音及噪音的范围没有专门的规定,通常由法院根据具体案件,决定一个餐馆或者其他商业行为引起的声音及噪音是否超过了邻居正常可以忍受的程度。

如果邻居认为一个餐馆的声音或者气味超出了正常可以承受的范围,可以请司法执达员进行见证。法院可能指定专家来检查餐馆内部是否安装有专业的排风设备或其它卫生装置,是否对邻居的生活构成了不当的干扰。如果法官认为餐馆的活动确实对邻居构成干扰,有权责令其装修,也有权责令其永久性关门。

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