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DUFLOT法对房主有哪些税收优惠?

 读者:我有三个问题:1.新出台的DUFLOT法对出租住房者有哪些税收优惠?2.出租住房如何进行折旧?3.更换房客有哪些租金限制?

 
新桥律师:新修订的Duflot法于2014年9月1日实施。该法又称为PINEL法。
 
根据该法,购置住房出租12年者总共可获得21%的折旧减税, 出租6年者可获得12%的减税,出租9年者可获得18%的减税。但前提是房东遵守最高房租限价,房客的收入不超过一定标准。
 
各地区的限价标准如下表:
 
下表所提Abis地区指巴黎和92、93、94省的主要城市,A类地区指77、78、91省的主要城市和92、93和94省的次要城市以及95省的主要城市。
 
上述房租还要乘上以下系数: 0.7 + 19/住房面积
 
该系数反映了租房市场的实际情况,并使房租根据住房面积递减。
 
例如:甲在B1地区购置了一套90平米的住房。该地区房租的最高限价为每平米9.11欧元。而该地区的一套35平米的住房的最高限价为11.85欧元。计算方法是:
 
1. 计算系数: (0.7 + 19/35) = 1.24
 
2. B1地区每平米最高限价为9.88 x 1.2 = 11.85
 
房客收入上限规定见右表:
 
减税上限为每平米5500欧元。例如,购置30万欧元的40平米的房产,减税额需按每平米5500来计算,这样减税不再是30万欧元,而是40 m2 x 5500 为 22万欧元。
 
出租带家具住房由于可享受折旧,因而得到越来越多的房东的青睐。
 
作为一种减税方式,折旧用于冲抵出租住房的利润。这与装修或贷款等方式的不同点在于,企业无需为折旧而支出资金。
 
折旧的定义是会计对于某些固定资产贬值的认定。例如在带家具出租的帐目内记入资产的贬值。
 
折旧包括具体的资产的构成,包括土地,工程,室内装修,屋顶,电力等。折旧期限为资产的使用寿命。带家具出租者可委托会计师计算折旧。加入认可的管理中心(Centre de gestion agréé)者还可获得每年915欧元的减税额,以冲抵所支付的会计费。
 
土地是不能折旧的,家具每年按相同比例计算折旧,期限为7年。
 
除首次出租的住房和连续18个月未出租的住房外,所有住房在更换房客时,都受到租金限制,即新租金不能超过上一个房客的租金水准。
 
但以下情况例外:
 
- 根据国家统计局公布的建筑指数进行年度调整
 
- 房东进行了大规模的装修,装修总金额超过6个月的房租。在此情况下,租金最高上涨幅度不得超过原租金水准的15%。
 
- 住房经过6个月以上的改造,且工程价格超过一年以上的房租。
 
- 原房租过低,在此情况下,房租最高涨幅不得超过该街区可比房屋租金的50%。
 
这里的可比房屋指:
 
* 同一条街距出租房屋10个门号之内的房屋
 
* 房屋质量和建造年份
 
* 楼层和电梯情况
 
* 使用面积和房间数
 
* 是否有附属建筑
 
* 房屋内设施,如卫生间,洗澡间,中央取暖设备等
 
* 房客是否已经居住三年以上
 
* 扣除物业费的租金水准
 
房租偏低由房东承担举证责任,即房东应提交可比房屋租金明显高于所租房屋的证据。限制租金上涨的法令

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